I problemi elettrici condominiali: breve guida per gli amministratori

Il settore elettrico all’interno di un condominio presenta variegati punti significativi di cui tenere conto. I problemi elettrici condominiali non vanno sottovalutati ma anzi, indirizzati sempre a chi può risolverli nella maniera più adeguata possibile.

Per orientare l’amministratore, ovvero la figura di riferimento responsabile per la gestione della manutenzione degli impianti elettrici condominiali, come Sire Elettronica cercheremo di dare alcune definizioni essenziali di partenza, con lo scopo di creare una breve guida utile a chi si avvicina al nostro settore in questo contesto.

Il ruolo dell’amministratore

Per partire è bene sottolineare che all’interno di un condominio, quando si parla di impianti elettrici si fa riferimento sia a quelli dei singoli appartamenti che a quelli delle parti in comune.

Secondo l’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore è colui che ha il ruolo di disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune” con lo scopo quindi di poter permettere a tutti i condomini di poter usufruire nel migliore de modi di tali servizi.

Dall’amministratore dunque, ci si aspetta che verifichi regolarmente che gli impianti siano a regola d’arte e qualora non lo fossero, che ne disponga l’adeguamento normativo. Ogni adeguamento deve tenere conto anche degli impianti presenti nei singoli appartamenti, in quanto un singolo impianto difettoso può causare disagi anche agli altri condomini.

L’amministratore deve infine garantire la manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurando le verifiche periodiche agli impianti delle parti comuni.

Colonna montante: definizione  

La colonna montante è il collegamento di fornitura di energia elettrica tra la base dell’edificio stesso e ogni appartamento del condominio. I contatori di energia di un condominio possono essere centralizzati o posizionati nelle singole unità immobiliari. Qualsiasi opera civile all’interno del condominio è a carico del condominio stesso.

Gli interruttori differenziali

Gli impianti elettrici sia singoli che collegati ai servizi condominiali vengono alimentati in bassa tensione (sistema TT) per questo è necessario siano protetti dagli interruttori differenziali.

Ma di che cosa si tratta? Gli interruttori differenziali sono apparecchi in grado di rilevare le correnti di guasto che vanno ad intervenire in tempi immediati, interrompendo il flusso di corrente e mettendo in sicurezza le persone.

Le masse estranee: cosa sono e perché sono pericolose?

Le masse estranee sono parti metalliche conduttrici non facenti parte dell’impianto elettrico stesso ma che, in determinate condizioni, possono diventare un conduttore di elettricità pericoloso, in grado di trasportarla da uno spazio all’altro. La presenza degli interruttori differenziali va a contrastare questo tipo di pericolo per la sicurezza.

Strumento di misura per la messa a terraIl condominio senza impianto di terra

Per poter essere adeguato alla normativa, un impianto elettrico senza terra presente in un condominio e installato prima del 13/03/90 (data di entrata in vigore della legge 46/90), deve essere:

  • Protetto dai contatti diretti e indiretti
  • Protetto da interruttore differenziale da 30 mA (sta all’amministratore accertarsi che sia installato da tutti i condomini)
  • Dotato di un dispositivo di sezionamento e di protezione

È inoltre importante sapere che un impianto elettrico senza terra non può essere ampliato o rifatto perché non verrebbe ritenuto a regola d’arte quindi conforme alle norme CEI attualmente in vigore.

Per questo motivo, qualora in un condominio si volesse procedere con il rifacimento dell’impianto elettrico dovrebbe essere prevista l’installazione di un nuovo impianto di terra condominiale collegato ad ogni unità dell’immobile.

 Il condominio con impianto di terra

 L’impianto di terra, che ricordiamo essere comune sia ai servizi del condominio che alle singole abitazioni, prevede:

  • Dispersori
  • Conduttori di protezione
  • Interruttori differenziali (fondamentali per garantire l’efficienza dell’impianto stesso, qualora questi non funzionino o non siano presenti, si corre il rischio di mandare in tensione l’intero impianto di condominio).

L’impianto di terra, qualora fosse presente un dipendente del condominio stesso, come ad esempio il portiere del condominio, deve essere denunciato all’ASL/INAIL ai sensi del DPR 462/01 e sottoposto a una verifica periodica.

Imprese all’interno del condominio? Come muoversi?

Le imprese con dipendenti posizionate all’interno del condominio e quindi connesse alla terra condominiale devono denunciare il proprio impianto di terra anche qualora i dispersori siano quelli condominiali. La verifica dell’impianto deve fare focus su tutto ciò che riguarda la protezione contro i contatti indiretti per interruzione automatica dell’alimentazione.

È bene sottolineare che l’impresa stessa può prevedere propri dispersori ma questi devono necessariamente essere collegati a quelli di condominio, i dispersori infatti sono sempre connessi a tubazioni dell’acqua, gas e ferri di cemento, questo fa si che anche in modo indiretto i dispersori vengano uniti.

In conclusione, quindi, la realizzazione separata di impianti di terra all’interno di un condominio tenendo scollegati i dispersori singoli, non è possibile.

Nei prossimi step di questa breve guida dedicata agli amministratori e condomini, parleremo di:

  • L’ascensore condominiale
  • I cancelli e la loro manutenzione 

Fonte: Tuttonormel